정부가 공공자금을 마중물로 삼아 민간 투자를 이끌어내는 'PF 개발앵커리츠' 사업이 본격 가동된다. 국토교통부는 6월 18일 총 1조 원 규모의 PF 마중물 개발앵커리츠 조성을 완료하고, 투자 대상 사업장 공모에 착수한다고 밝혔다.
이번 사업은 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 위축되면서 초기 자금 조달에 어려움을 겪는 우수 개발 사업장을 지원하기 위해 마련됐다. 공공이 먼저 투자해 민간 자금 유입을 유도함으로써 멈춰 있던 개발 사업에 활력을 불어넣고, 수도권 주택 공급을 촉진하며 지역 경제를 활성화하는 것이 핵심 목표다.
개발앵커리츠는 공공 2천억 원과 민간 투자 약 3천 2백억 원을 유치하고, 주택도시보증공사(HUG)의 보증부 회사채 차입을 통해 총 1조 원 규모의 마중물 자금을 조성했다. 지난해 11월 자산관리회사(AMC)로 한국토지신탁과 코람코자산신탁을 선정한 데 이어, 리츠 발기설립, HUG 회사채 보증상품 신설 등 준비 절차를 거쳐 이날 리츠 설립 신고가 수리됐다. 이에 따라 '코람코개발앵커리츠'와 '케이원개발앵커리츠' 두 개 리츠가 본격적인 투자 대상 사업장 선정에 나서게 됐다.
개발앵커리츠는 총 5년간 운영되며, 토지 매입 단계의 브릿지론 사업에 1년 6개월간 투자한 후 회수된 자금으로 재투자하는 방식으로 추진된다. 사업장별 투자 규모는 토지 매입비의 50% 이내, 최대 1천억 원으로 제한된다. 투자 금리는 개별 사업의 위험도와 시장 여건을 고려해 사업자와 AMC 간 협약에 따라 설정되며, 선순위 투자 기준 공사채(AAA등급) 3년물 금리에 250~300bp(베이시스포인트)를 더한 수준으로 시중보다 낮은 금리가 적용될 예정이다.
투자 유치를 희망하는 사업자는 6월 18일부터 리츠를 운영하는 AMC 누리집을 통해 상시 공모 신청할 수 있다. 코람코자산신탁 누리집에서는 'CONTACT US' 메뉴의 'PF 마중물 리츠' 항목을, 한국토지신탁 누리집에서는 '리츠·투자사업' 메뉴의 '앵커리츠' 항목을 통해 접수하면 된다.
공모 접수된 사업장은 사업의 안정성과 공공성을 종합적으로 고려한 투자 가이드라인을 바탕으로, 한국토지주택공사(LH)가 참여하는 투자심의위원회 검토 절차를 거쳐 최종 선정된다. 선정 절차는 가이드라인 검토, 투자자문위원회 심의, 투자심의위원회 심의, 리츠 주주총회 및 이사회 의결 순으로 진행된다.
투자 대상 사업장 선정 가이드라인은 사업성, 토지 확보, 인허가 가능성, 에쿼티(자기자본) 등 필수 평가 항목과 정부 중점 사업, 사회적 기여, PF 선진화 등 우대 사항으로 구성된다. 구체적으로는 토지 원가와 개발 계획의 적정성, 토지 계약 및 확보율 100%, 인허가 추진 계획, 토지비 대비 자기자본 비율 20% 이상 등이 필수 요건이다. 정부나 지자체가 주도하는 공모 사업, AI 데이터센터 등 산업 파급력이 큰 사업, 주거 안정에 기여하는 사업, 자기자본 비율이 높거나 개발 후 직접 운영하는 사업 등은 우대 평가를 받는다.
국토교통부 김영국 주택토지실장은 "이번 개발앵커리츠 출시는 자금 조달에 어려움을 겪고 있는 우수 개발사업, 특히 수도권 주택 공급사업 및 지역 역점사업에 새로운 활력을 불어넣는 계기가 될 것"이라고 말했다.
