국토교통부는 2026년 11월 13일부터 전세사기피해자의 최소한의 피해 회복을 지원하는 최소보장제를 시행한다. 제도는 피해회복금이 임차보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 부족분을 지원하는 최소지원금과, 신탁사기 등 무권계약 피해자에게 먼저 지급하고 이후 정산하는 선지급-후정산으로 구성된다.
LH는 11월 10일부터 LH 청약플러스에서 두 지원금의 온라인 사전 신청을 받고, 11월 13일부터 LH 지역본부 현장 신청도 받는다. 이번 제도는 지난 5월 12일 개정·공포된 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 것이다.
최소지원금은 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 금액에서 피해회복금을 뺀 금액을 현금으로 지원한다.
피해회복금에는 주택임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권을 행사해 받은 경·공매 배당·배분액, 임차보증금반환채권을 통해 임대인 등에게서 변제받은 금액, 특별법에 따른 지원액이 포함된다. 임대인이나 공인중개사에게서 받은 변제금에는 공인중개사법상 손해배상액과 미납월세 등으로 경매 배당표상 채권원금에 반영돼 보증금을 실질적으로 회수한 금액 등이 포함된다.
특별법상 지원액은 LH의 피해주택 매입 과정에서 발생하는 경매차익(감정가와 낙찰가의 차액)과 공공임대주택 임대료 지원액이다. 특별법과 시행령에서 피해회복금으로 별도 규정하지 않은 지방정부 지원금이나 금융지원 등은 산정에 반영하지 않는다.
예를 들어 임차보증금이 1억원이고 경매 배당액이 1천만원이며 배당 외 피해회복금이 없다고 가정하면, 최소지원금은 2,333만원이고 최종 피해회복금은 3,333만원(회복률 33.3%)이 된다.
최소지원금 대상은 특별법 제2조제4호 가목의 전세사기피해자와 다목에 따른 임차인 가운데, 경·공매 종료 후 피해회복금 합계가 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하는 사람이다. 다목 임차인은 보증금이 5억원 이하이고 임대인의 보증금반환채무 미이행 의도가 확인되며, 전입신고·확정일자 등을 갖춰 피해자등으로 인정된 임차인을 말한다.
다만 최소지원금은 대한민국 국적이 없는 사람, 특별법 제2조제4호 나목에 해당하는 보증금 5억원 초과 임차인, 본인의 피해주택을 직접 매수한 피해자에게는 지원되지 않는다. 경·공매에서 배당요구 또는 배분요구를 하지 않은 피해자도 원칙적으로 신청할 수 없지만, 2026년 11월 13일 전에 최초 경매개시결정 등이 있었던 경우는 이 제외 대상에서 빠진다.
선지급-후정산은 신탁사기 등 무권계약 피해자에게 피해주택의 경·공매 등이 끝나기 전 보증금의 3분의 1을 기준으로 먼저 지급하는 제도다.
무권계약 피해자는 적법한 임대 권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 피해자를 말하며, 신탁사기 등이 이에 해당한다. 지원 대상은 특별법 제2조제4호 다목에 따른 임차인 중 신탁사기 등 무권계약 피해자로, 피해회복금이 보증금의 3분의 1에 미치지 못하는 등 최소보장 요건을 충족해야 한다.
선지급금은 보증금의 3분의 1에서 임대인 등으로부터 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액과 선지급 전까지의 임대료 재정지원액 등을 차감해 산정한다. 선지급 이후 LH 매입 등을 통한 차익이 발생하면 추가 지급해 정산할 수 있다.
최소보장제 시행 전에 이미 경·공매가 종료된 피해자도 지원 대상에 해당한다.
최소지원금은 LH에 피해주택 매입을 요청한 경우 경매차익 산정이 완료된 뒤 신청할 수 있고, 그 밖의 경우에는 피해주택의 경·공매가 끝난 뒤 신청할 수 있다. 피해주택이 제3자에게 낙찰된 경우에는 경·공매 배당이 완료된 뒤 신청한다.
선지급금은 피해주택의 경·공매 등이 끝나기 전에 신청할 수 있다.
두 지원금의 신청 기간은 피해자등으로 결정된 날부터 3년 이내 또는 경·공매 절차가 완료된 날부터 1년 이내다. 제도 시행 전에 피해자로 결정된 사람은 2026년 11월 13일부터 3년 이내, 즉 2029년 11월 13일 이내에 신청할 수 있다.
신청은 LH 청약플러스(www.apply.lh.or.kr)에서 11월 10일부터 온라인으로 할 수 있고, LH 지역본부 현장 신청은 11월 13일부터 가능하다.
LH 청약플러스에서 지급 대상 여부를 자가 진단할 수 있으며, 신청 절차와 서류는 사이트 공고문에서 확인할 수 있다. 자세한 사항은 LH 콜센터(1600-1004)에서도 안내받을 수 있다.
LH는 신청일부터 90일 이내에 지급 여부를 결정해 통지할 계획이며, 보완이 필요하면 30일 연장할 수 있다. 지급 결정에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 이내에 LH에 이의신청할 수 있다.
