국토교통부는 6월 29일 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 등 3곳을 투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정한다고 밝혔습니다. 이번 조치는 최근 이들 지역의 집값이 급등함에 따라 투기적 수요를 차단하고 실수요자를 보호하기 위한 것입니다. 지정 효력은 7월 1일부터 발생합니다.
화성시 동탄구와 용인시 기흥구는 반도체 업계 특수에 따른 집값 상승 기대감과 GTX-A 개통 등 교통 인프라 개선으로 가격이 오르고 있습니다. 구리시는 서울과 인접한 역세권 수요로 상승세가 지속되고 있습니다. 실제로 월간 주택 매매가격 변동률을 보면 화성동탄은 2월 0.78%에서 3월 1.10%, 4월 1.13%, 5월 1.57%로 상승 폭이 커졌습니다. 용인기흥은 2월 1.08%에서 5월 0.95%로 다소 둔화됐지만 여전히 높은 수준이며, 구리시는 2월 1.77%에서 5월 1.15%로 상승세를 유지하고 있습니다.
이번 규제지역 지정으로 해당 지역에서는 주택담보대출(LTV)이 강화됩니다. 무주택자나 처분조건부 1주택 보유자는 LTV 40%가 적용되며, 유주택자는 주택구입 목적의 주담대가 전면 제한됩니다. 최대 대출 한도는 6억원으로 제한되고, 6개월 이내 전입 의무가 부과됩니다. 생애최초 주택 구입자의 경우 LTV 70%가 적용되지만 6개월 이내 전입해야 합니다.
생활안정자금 목적의 주담대는 1주택 보유자 기준 최대 1억원으로 제한되며, 다주택자는 대출이 금지됩니다. 전세대출의 경우 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되고, 보증비율이 80%로 강화됩니다. 1주택자의 전세대출 한도는 2억원으로 일원화됩니다. 신용대출 1억원 초과 보유자는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한됩니다.
세제 측면에서는 다주택자 취득세가 중과됩니다. 조정대상지역 내 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%의 취득세율이 적용됩니다. 양도소득세도 중과되어 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가됩니다. 1세대 1주택 비과세 요건도 강화되어 보유 2년 및 거주 2년을 모두 충족해야 합니다.
청약 제도도 달라집니다. 투기과열지구에서는 국민주택과 민영주택의 1순위 자격이 강화됩니다. 청약통장 가입 후 2년이 경과하고 세대주여야 하며, 과거 5년 이내 당첨자의 세대구성원이 아니어야 합니다. 민영주택의 가점제 적용 비율도 조정됩니다. 투기과열지구에서는 전용면적 60㎡ 이하 가점제 40%, 60~85㎡ 가점제 80%, 85㎡ 초과는 추첨제 20%가 적용됩니다. 재당첨 제한은 10년으로 늘어납니다.
전매 제한도 강화됩니다. 투기과열지구에서는 수도권 3년, 지방 1년의 전매제한이 적용됩니다. 오피스텔의 경우 100실 이상 건축물은 계약체결일부터 소유권이전등기일까지 1년간 전매가 제한됩니다. 정비사업(재건축·재개발)의 경우 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한되고, 조합원 지위 양도도 제한됩니다.
경기도는 이와 별도로 시·도 도시계획위원회를 거쳐 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정할 계획입니다. 토지거래허가구역에서는 일정 면적 이상의 토지 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이는 부동산 거래 신고 등에 관한 법률에 따라 지정 공고일(6월 30일)로부터 5일 후에 효력이 발생합니다.
이번 추가 지정으로 서울 25곳, 경기 15곳 등 총 40곳이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 관리됩니다. 기존에는 서울 25곳(강남·서초·송파·용산 등), 경기 12곳(수원장안·수원팔달·수원영통·성남수정·성남중원·성남분당·안양동안·과천·용인수지·광명·하남·의왕)이 지정돼 있었습니다. 이번에 화성동탄, 용인기흥, 구리 3곳이 추가되면서 경기 지역은 15곳으로 늘었습니다.
국토교통부는 이번 규제지역 지정과 함께 부동산 시장을 교란하는 불법행위에 대해 엄정 대응하고, 주택가격 상승 지역에 대한 모니터링을 강화할 계획입니다. 또한 주택시장 안정을 위해 다양한 공급 대책을 추진 중입니다. 지난해 9월 발표한 주택공급 확대방안, 올해 1월 수도권 도심 6만호 공급계획, 5월 말 발표한 매입임대 물량 확대(2026~2027년간 규제지역 6.6만호 이상) 및 도시형생활주택·오피스텔 등 비아파트 공급 확대 계획 등이 포함됩니다.
정부는 '범정부 주택공급 현장 애로해소 지원센터'를 가동해 주택건설 현장의 애로를 해소하고, 공급 방안을 지속적으로 보완·발전시켜 나갈 방침입니다. 이번 조치로 해당 지역의 주택 시장이 안정될지 주목됩니다.
