국내 65세 이상 고령 인구가 1051만4000명에 달하며 전체 인구의 20%를 넘어선 것으로 집계됐다. 국가데이터처의 ‘2025 고령자 통계’에 따르면, 2036년에는 이 비율이 30%, 2050년에는 40%를 웃돌 것으로 전망되며, 고령화 속도가 가속화되고 있다. 이와 함께 장기요양보험 인정자 수는 2024년 말 기준 약 116만 명으로 전년 대비 6.1% 증가하는 등 노인 돌봄 수요가 지속적으로 확대되고 있다.

이러한 사회 구조 변화 속에서 주요 생명보험사들이 요양산업 진출에 속도를 내고 있다. KB라이프생명, 신한라이프, 삼성생명, 하나생명 등은 각각 자회사를 설립하며 시니어 케어 시장에 본격 진입했다. 특히 도심 접근성과 의료 인프라를 고려해 서울 및 수도권 중심의 입지 확보에 집중하고 있으며, KB골든라이프케어가 운영하는 위례빌리지와 서초빌리지 등은 높은 입소 수요를 기록하며 사업 모델의 가능성을 입증하고 있다.

그러나 요양시설 확장에는 자금 조달과 규제 장벽이 주요 걸림돌로 작용하고 있다. 노인복지법에 따라 입소 정원 30명 이상 시설은 토지와 건물을 직접 소유해야 하며, 수도권 도심의 경우 수백억에서 수천억 원의 초기 투자가 필요하다. 현재 대부분의 보험사가 출자한 자회사의 자본금은 수백억 원 수준에 머무는 데 비해 실제 개발 비용은 이를 크게 초과해 외부 자금 조달이 필수적이다. 그러나 고금리 기조와 건설사 유동성 문제로 인해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 위축되며 금융기관의 심사 기준도 강화되고 있다.

문제는 금융기관이 요양시설을 일반 부동산 개발 사업과 동일한 기준으로 평가한다는 점이다. 분양 중심의 단기 수익 구조를 기준으로 삼는 탓에, 장기적으로 안정된 현금흐름을 확보할 수 있는 요양사업이 상대적으로 높은 위험 자산으로 분류된다. 보험업법과 금융지주회사법 상 신용공여 제한도 모회사의 자금 지원을 어렵게 하는 요인이다. 이에 따라 전문가들은 보험사의 신용도와 운영 노하우를 반영한 특화된 금융 구조 마련이 필요하다고 지적하며, 신디케이트론, 전용 펀드, 헬스케어 리츠(리츠) 등 민간 자본 유치 모델을 대안으로 제시하고 있다.

해외 사례를 보면 미국과 일본에서는 노인요양시설을 기초자산으로 한 헬스케어 리츠가 이미 성숙한 투자 상품으로 자리 잡았다. 한국보건사회연구원도 유사한 시장 형성을 가능하다고 분석하며, 사회간접자본(SOC) 차원에서 요양 인프라를 바라보는 정책적 전환의 필요성을 강조했다. 보험사의 시니어 산업 진출을 위한 제도적 기반은 마련됐지만, 자금 조달과 소유 규제라는 현실적 장벽을 넘기 위해선 보다 과감한 구조 개편이 요구되는 시점이다.