정부가 부동산 프로젝트 금융(PF) 시장이 안정화 단계에 접어들었다고 진단했다. 금융위원회, 금융감독원, 재정경제부, 국토교통부 등 관계기관은 3일 정부서울청사에서 '부동산 PF 상황 점검회의'를 열고 시장 동향과 제도개선 방안 이행 계획을 논의했다.
지난해 12월 말 기준 금융권의 PF 익스포져(총 노출액, 대출과 채무보증 합계)는 174조3000억원으로 집계됐다. 이는 2025년 9월 말(177조9000억원)보다 3조6000억원 줄어든 수치다. PF 익스포져는 2025년 3월 말 190조8000억원에서 6월 말 186조6000억원, 9월 말 177조9000억원으로 꾸준히 감소하는 추세다. 정부는 사업 완료와 부실 사업장 정리·재구조화로 줄어드는 규모가 신규 취급액보다 많기 때문이라고 설명했다.
PF 대출 연체율도 개선 흐름을 이어가고 있다. 지난해 12월 말 PF 대출(116조원) 연체율은 3.88%로, 2025년 9월 말(4.24%)보다 0.36%포인트 하락했다. 2025년 초 4.49%였던 연체율은 1년 내내 내림세를 보였다. 정부는 금융권이 부실 사업장에 대한 경매·공매, 수의계약, 상각(대출을 회수 불가로 처리) 등을 지속적으로 추진한 효과라고 분석했다.
사업성이 좋은 사업장에는 신규 자금이 원활히 공급되고 있다. 2025년 4분기 신규 PF 취급액은 20조7000억원으로, 전년 같은 기간(17조1000억원)보다 3조6000억원 증가했다. 특히 2025년 1분기(11조2000억원) 이후 2분기(23조6000억원), 3분기(20조6000억원), 4분기(20조7000억원) 등 꾸준히 20조원 안팎의 자금이 시장에 풀렸다.
부실 위험이 큰 사업장도 꾸준히 정리되고 있다. 정부가 2024년 6월 마련한 새 사업성 평가 기준을 적용한 결과, 지난해 12월 말 기준 유의(C) 등급과 부실우려(D) 등급을 받은 여신은 14조7000억원으로 전체 PF 익스포져의 8.4% 수준이었다. 이는 3분기 연속 감소한 규모로, 2025년 3월 말 21조9000억원(11.5%), 6월 말 20조8000억원(11.1%), 9월 말 18조2000억원(10.2%)에서 꾸준히 줄었다.
부실 사업장 정리·재구조화 실적도 눈에 띈다. 지난해 말까지 누적 기준으로 총 18조5000억원 규모의 사업장이 정리되거나 재구조화됐다. 이 중 경공매나 수의계약, 상각 등으로 '정리'된 규모는 13조3000억원(약 72%)이었고, 신규 자금 공급이나 자금 구조 개편을 통한 '재구조화'는 5조2000억원(약 28%)이었다. 2025년 한 해 동안만 12조원이 정리·재구조화됐다. 정부는 이 같은 노력 덕분에 PF 고정이하여신비율이 9.2%포인트, PF 연체율이 6.7%포인트 각각 개선되는 등 건전성 지표가 좋아졌다고 평가했다.
중소 금융회사(저축은행, 여신전문금융사, 상호금융)의 토지담보대출 연체율도 하락했다. 지난해 12월 말 기준 토지담보대출(11조원) 연체율은 29.68%로, 9월 말(32.43%)보다 2.75%포인트 낮아졌다. 정부는 연체 채권이 대출 잔액보다 더 빠르게 줄어든 영향이라고 설명했다. 연체 채권은 4조원에서 3조3000억원으로 19.1% 줄어든 반면, 대출 잔액은 12조4000억원에서 11조원으로 11.6% 감소했다.
이날 회의에서는 지난해 12월 발표된 '부동산 PF 건전성 제도개선방안'의 이행 계획도 논의됐다. 이 방안은 2025년 중 6차례의 금융권·건설업계 간담회와 추가 의견 수렴을 거쳐 마련됐으며, 1년의 준비 기간을 거쳐 2027년부터 시행될 예정이다. 신규 취급분부터 적용하되, 한도 규제는 기존 잔액도 포함한다.
주요 내용을 보면 PF 대출 시 사업비 대비 자기자본비율을 기준으로 위험가중치와 충당금을 차등화하고, 리스크 관리 체계가 부족한 업권(저축은행, 상호금융, 여전사, 새마을금고)에는 대출 취급 요건을 도입한다. 또 부동산 PF에 거액 신용 공여 한도 규제를 새로 도입하고, 업권별 부동산 및 PF 대출 한도 규제도 전반적으로 정비한다.
자기자본비율 요건은 시장 충격을 완화하기 위해 4년에 걸쳐 단계적으로 상향(5%→10%→15%→20%) 적용된다. 다만 증권사의 경우 모험자본 공급 유도 필요성 등을 고려해 부동산 관련 위험가중치 조정 등 일부 내용은 2026년 상반기 중 우선 시행된다.
정부는 이 같은 제도가 차질 없이 시행될 수 있도록 2026년 중 업권별 감독 규정, 시행 세칙, 모범 규준 등을 정비하기로 했다. 구체적으로 위험가중치 차등화 관련 규정은 2026년 4분기까지, 충당금 차등화와 대출 취급 요건, 거액 신용 한도 규제, 부동산 PF 한도 규제 관련 규정은 2026년 2분기까지 마련된다.
금융권과 건설업계는 제도개선 방향에 공감하면서도 최근 중동 상황에 따른 공사비 상승 등 부동산 PF 사업의 불확실성이 확대된 만큼 시행이 탄력적으로 이뤄져야 한다는 의견을 냈다. 정부는 규정 개정 과정에서 시장 상황을 면밀히 모니터링하고 업계와 지속적으로 소통하며 조정해 나가기로 했다.
민간 전문가들은 "지난해 말까지 총 18조5000억원의 정리·재구조화 실적을 바탕으로 부실 PF 규모가 3분기 연속 감소하는 등 시장이 안정세에 접어들었다"고 평가했다. 다만 "중동 상황에 따른 건설 공사비 상승과 원자재 수급 부족 우려 등 불확실성이 남아 있어 당분간 양적 확대는 제한적일 것"이라며 면밀한 모니터링이 필요하다고 조언했다.
정부는 "부동산 PF 시장의 건전한 성장을 위해 부실 사업장의 상시 정리·재구조화와 금융회사의 건전성 관리 강화를 지속 추진할 계획"이라며 "제도개선 과정 중에도 시장과 긴밀히 소통할 예정"이라고 밝혔다. 또 "향후 시장 상황을 모니터링하며 공사비 증액 등 일시적 유동성 애로로 정상 사업장이 어려움을 겪지 않도록 건축공사비 플러스 PF 보증 공급 등을 통해 면밀히 대응하겠다"고 말했다.
