수도권을 중심으로 멈춰 있던 개발사업이 다시 활기를 띨 전망이다. 정부가 공공자금을 마중물로 삼아 민간 투자를 이끌어내는 'PF 개발앵커리츠'를 본격 가동하기로 했기 때문이다. 자금난을 겪고 있는 우수한 개발사업에 시중보다 낮은 금리의 대출을 공급해 사업 속도를 높이고 지역 경제에도 활력을 불어넣겠다는 계획이다.
국토교통부는 6월 18일부터 총 1조원 규모의 PF 마중물 개발앵커리츠 조성을 완료하고 투자 대상 사업장 공모에 나선다고 밝혔다. 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 위축되면서 초기 자금 조달에 어려움을 겪는 우수 사업장을 지원하기 위해 이 제도를 도입했다. 공공이 먼저 투자해 민간 자금의 유입을 유도하는 방식이다.
이번 리츠 조성에는 공공자금 2천억원과 민간 투자 약 3천 2백억원이 유치됐다. 여기에 주택도시보증공사(HUG)가 보증하는 회사채 차입까지 더해 총 1조원 규모의 마중물 자금이 마련됐다. 지난해 11월 자산관리회사(AMC)로 한국토지신탁과 코람코자산신탁이 선정된 데 이어, 리츠 발기설립, HUG 회사채 보증상품 신설 등 준비 절차를 모두 마쳤다.
개발앵커리츠는 앞으로 5년간 운영된다. 토지를 매입하는 단계의 브릿지론 사업에 1년 6개월 동안 투자한 뒤, 회수된 자금으로 다시 재투자하는 선순환 구조로 추진된다. 사업장별로는 토지 매입비의 50% 이내, 최대 1천억원까지 투자받을 수 있다. 투자 금리는 개별 사업의 위험도와 시장 상황을 고려해 사업자와 AMC가 협의해 결정하지만, 선순위 투자 기준으로 공사채(등급 AAA) 3년물 금리에 연 2.5~3%포인트를 더한 수준으로 시중보다 낮게 공급될 예정이다.
투자를 원하는 사업자는 6월 18일부터 리츠를 운영하는 AMC 누리집을 통해 상시 신청할 수 있다. 코람코자산신탁 누리집이나 한국토지신탁 누리집에서 관련 메뉴를 통해 접수하면 된다. 접수된 사업장은 사업의 안정성과 공공성을 종합적으로 평가하는 투자 가이드라인에 따라 심사된다. 한국토지주택공사(LH)가 참여하는 투자심의위원회의 검토 절차를 거쳐 최종 선정된다.
투자 대상 사업장 선정은 크게 사업성, 토지 확보, 인허가 가능성, 자본 안정성(에쿼티) 등을 평가한다. 특히 토지 계약 및 확보율이 100%여야 하며, 토지비 대비 자기자본 비율이 20% 이상이어야 한다. 정부나 지자체가 주도하는 공모 사업이나 AI 데이터센터 등 산업 파급력이 크고 주거 안정에 기여하는 사업은 우대받을 수 있다. 자기자본 비율이 높거나 개발 후 직접 운영하는 사업도 가점을 받는다.
국토교통부 주택토지실장은 “이번 개발앵커리츠 출시는 자금 조달에 어려움을 겪고 있는 우수 개발사업, 특히 수도권 주택 공급사업과 지역 역점사업에 새로운 활력을 불어넣는 계기가 될 것”이라고 밝혔다. 정부는 이번 사업을 통해 민간 주택의 신속 공급을 지원하고, 침체된 부동산 시장에 온기를 불어넣을 것으로 기대하고 있다.
