국세청이 부동산 시장의 불법·탈세 행위를 근절하기 위해 대대적인 세무조사에 나선다. 대출 없이 현금으로 고가 주택을 사들이는 이른바 '현금부자'와 시세차익을 노린 다주택자, 가격이 급등한 지역의 주택 취득자 등 총 127명이 조사 대상에 올랐다. 이들이 취득한 주택 규모는 약 3,600억 원, 추정 탈루 금액은 1,700억 원에 이른다.
국세청은 최근 서울·수도권 일부 선호 지역과 고가 주택을 중심으로 가격 상승세가 이어지면서 지역별·가격대별 양극화가 심화되고 있다고 진단했다. 특히 다주택자 양도세 중과가 재개된 이후 매물이 줄어들면서 가격 상승 기대감이 커지고 있어 시장 불안 요인이 커지고 있는 상황이다. 이런 가운데 대출 규제를 피하기 위해 부모로부터 고액 자금을 차용하는 이른바 '부모찬스' 거래도 늘고 있어 탈세 우려가 제기되고 있다.
국세청은 이번 조사에서 탈세 검증이 필요한 거래 유형을 네 가지로 나눠 집중적으로 살펴볼 계획이다. 첫 번째 유형은 대출 규제 영향을 받지 않는 현금부자와 사인 간 채무가 과다한 경우다. 대규모 현금을 동원해 고가 아파트를 샀지만 뚜렷한 신고 소득이 확인되지 않는 사례가 포착됐다. 자금 형성 과정에서 사업 소득을 은닉하거나 부모로부터 편법 증여를 받았는지 끝까지 추적할 방침이다. 또 대출 규제로 금융기관 대출이 어려워지자 부모나 친인척, 특수관계 법인으로부터 고액을 차용해 주택을 산 경우도 확인됐다. 상환 능력에 비해 과도한 자금을 빌리면서 형식상 차용증만 작성한 사실상 증여 여부를 엄격히 가릴 계획이다.
두 번째 유형은 시세차익을 노리고 고가 아파트를 취득한 다주택자다. 소득·재산 대비 과도한 자금을 동원해 실거주가 아닌 투기 목적으로 여러 채의 주택을 보유한 탈세 혐의자를 대상으로 삼았다. 취득 당시 자금 원천뿐 아니라 세금 신고, 자산 증가, 가족 간 자금 이전 등 재산 형성과 자금 흐름 전반을 면밀히 살펴볼 예정이다.
세 번째 유형은 시장 과열 조짐이 나타나는 가격 상승 지역의 주택 취득자다. 최근 성북구, 강서구 등 서울 비강남권과 광명시, 구리시 등 경기도 일부 지역에서 가격 상승세가 이어지며 시장 과열 우려가 커지고 있다. 국세청은 해당 지역의 거래 동향과 가격 변동 흐름을 면밀히 모니터링하고 있으며, 단기간에 가격이 급등한 지역에서 탈세 사례가 있는지 집중적으로 살펴볼 방침이다.
네 번째 유형은 30억 원 이상 초고가 주택 취득자다. 강남3구와 마포·용산·성동구의 초고가 아파트는 일부 가격 조정에도 불구하고 여전히 고가 거래가 이어지고 있다. 초고가 주택 거래는 자금 조달 구조가 복잡하고 고액 자금이 동원되는 특성상 소득 누락이나 편법 증여 가능성이 크다. 이에 국세청은 30억 원 이상 초고가 주택에 대해 전수 검증을 진행하고 있으며, 지난해 10월 1차 조사에 이어 추가 세무조사를 이어갈 예정이다.
국세청은 조사 과정에서 사기나 부정한 방법으로 조세를 포탈한 사실이 확인되면 조세범처벌법에 따라 수사기관에 고발해 엄중 처벌할 방침이다. 또 자금 출처를 확인하는 과정에서 사업 소득을 누락하거나 법인 자금을 유출해 주택 취득 자금에 사용한 것으로 의심되면 관련 사업체까지 조사 범위를 확대할 계획이다.
국세청 관계자는 "탈세는 반드시 적발되어 그에 상응한 대가를 치르게 된다는 인식이 시장에 확고히 정착될 때까지 부동산 거래 과정의 탈세 행위에 모든 수단을 동원해 강력 대응하겠다"고 밝혔다. 특히 다주택 중과 유예 종료로 우려되는 변칙 증여나 우회 거래 등 편법을 이용한 세금 회피 시도는 예외 없이 적발하고, 부당 가산세 40%를 부과하는 등 더 큰 세 부담을 주도록 해 탈세 유인을 원천 차단할 계획이다.
또한 사업자 대출을 유용해 고가 아파트를 산 경우 상반기 자진 시정을 유도한 뒤 하반기부터 전수 검증을 실시한다. 대출금 부당 유용에 따른 탈세뿐 아니라 사업체 전반의 탈루 여부도 철저히 확인할 예정이다. 국세청은 국무조정실 부동산감독추진단이 주관하는 '부동산 불법행위 대응협의회'를 통해 국무조정실, 국토교통부, 경찰청 등 관계 기관과 긴밀히 소통하며 범정부 차원의 공동 대응을 이어갈 방침이다.
한편 국세청이 공개한 사례를 보면, 대기업에 다니는 30대 자녀가 부친이 해외주식을 매각한 자금을 편법 지원받아 30여억 원대 고가 아파트를 대출 없이 전액 현금으로 취득한 경우가 있다. 또 30대 초반 사회초년생이 부친에게 10여억 원을 차입하면서 상환 기한을 부친 사망 시점으로 하고 이자를 상환 시점에 일괄 지급하는 비정상적인 차용증을 작성한 사례도 적발됐다. 이미 2주택을 보유한 다주택자가 중견기업 대표인 부모로부터 자금을 지원받아 30여억 원대 한강뷰 아파트를 추가로 사들인 뒤 20여억 원의 시세 차익을 얻은 경우도 조사 대상에 포함됐다.
농산물 도소매업자가 매출을 신고 누락한 자금으로 서울 강북 지역 가격 급등 지역의 20억 원대 아파트를 산 사례, 개인병원을 운영하는 치과의사가 비급여 진료비 현금 매출을 누락하거나 부모로부터 편법 증여를 받아 50여억 원대 강남권 초고가 아파트를 취득한 사례도 확인됐다. 국세청은 이들 사례에 대해 자금 흐름과 재산 형성 과정을 철저히 검증해 증여세와 소득세 등을 추징할 계획이다.
