앞으로 토지거래허가구역에서 세입자가 있는 주택을 거래할 때, 매수자의 입주 시점을 늦춰주는 실거주 유예 제도가 확대된다. 국토교통부는 12일 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택을 사는 경우, 해당 임대차계약이 끝날 때까지 매수자가 의무적으로 입주하지 않아도 되도록 한 대상을 기존 일부 다주택자에서 '세입자가 있는 모든 주택'으로 넓힌다고 발표했다.
이는 지난 2월과 4월에 각각 발표된 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 보완조치와 주택담보대출 만기 연장 제한 보완조치에 이은 후속 대책이다. 당시에는 실거주 유예 혜택이 특정 다주택자가 매도한 주택에만 적용되면서 형평성 문제가 지적됐다. 이번 확대로 임차 보증금이 묶여 있어 팔지 못했던 집주인들도 보다 적극적으로 매물을 내놓을 수 있을 것으로 전망된다.
다만 모든 매수자가 유예 혜택을 받을 수 있는 것은 아니다. 매수자 요건을 '발표일인 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람'으로 엄격히 제한해 갈아타기 목적의 유예를 막고, 진정한 무주택 실수요자에게 기회가 돌아가도록 했다. 예를 들어 발표일 당시 1주택자였다가 이후 주택을 팔아 무주택자가 된 경우는 대상에서 제외된다.
실거주 유예를 적용받으려면 올해 12월 31일까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청해 승인을 받아야 한다. 허가를 받은 뒤에는 4개월 이내에 해당 주택을 취득(등기)해야 한다. 유예 기간은 발표일 현재 체결된 임대차계약의 최초 계약 종료일까지이며, 늦어도 2028년 5월 11일 안에는 반드시 입주해 2년간 실거주해야 한다.
이번 조치는 어디까지나 현재 임대 중인 주택에만 적용되므로, 새로운 갭투자를 허용하는 것은 아니다. 갭투자는 전세를 끼고 집을 산 뒤 실제로는 살지 않고 시세 차익을 노리는 투자 방식으로, 정부는 이를 계속 금지한다는 원칙을 유지했다. 국토교통부는 또 토지거래허가 대상 주택을 살 때 주택담보대출을 실행하는 경우 전입신고 의무를 적용하지 않기로 해, 무주택 실수요자의 금융 부담을 덜어주기로 했다.
최근 서울 아파트 매매시장에서는 거래량이 늘고 있다. 올해 1월 5천900건, 2월 5천600건, 3월 6천400건으로 최근 5년 평균(4천100건)을 크게 웃돌았다. 특히 다주택자가 매도한 아파트를 무주택자가 산 비율은 지난해 평균 56%에서 올해 3월 73%로 높아졌다. 정부는 이번 유예 확대로 실수요자 중심의 거래가 더욱 활성화될 것으로 기대했다.
국토교통부 김윤덕 장관은 "갭투자 불허 원칙을 유지하면서 매도자 간 형평성 문제를 해소하고, 세입자가 있어 매도를 망설이던 집주인들도 보다 적극적으로 매물을 내놓을 수 있을 것"이라며 "앞으로도 투기 수요는 차단하고 실수요 거래 중심으로 시장을 개선해 나가겠다"고 밝혔다.
