지역주택조합이 희망고문을 멈춘다. 국토교통부는 2026년 4월, 지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안을 발표했다. 이번 대책은 토지 확보 어려움, 불투명한 운영, 잦은 추가분담금 등으로 고통받는 조합원을 보호하고, 부실 조합의 무분별한 사업 지연을 막기 위해 마련됐다.
지역주택조합은 일정 지역 거주 무주택자나 85㎡ 이하 1주택 보유자가 모여 직접 주택을 짓는 제도다. 청약통장 없이 가입할 수 있고 전매 제한이 없어 인기를 끌었지만, 토지를 미리 확보하지 않고 사업을 시작하는 구조 탓에 문제가 끊이지 않았다. 2024년 말 기준 전국에서 운영 중인 조합은 618개로, 조합원 수만 약 26만 명에 달한다. 하지만 모집 단계에 머문 조합이 절반이 넘는 51.2%에 달할 정도로 사업 지연이 심각하다.
국토부는 문제의 원인을 낮은 진입장벽, 낮은 성공 가능성, 조합 운영의 불투명성, 불공정 계약, 막대한 금전적 피해 등으로 진단했다. 특히 토지 사용권원만 확보하면 조합원 모집이 가능해 추진 주체가 실질적 노력 없이 자금을 편취하는 사례가 많았다. 또 업무대행사에 대한 통제 수단이 미비해 비전문 업체가 난립했고, 총회 의결권 행사도 제약돼 조합원이 소외되는 경우가 빈번했다.
이번 대책은 크게 다섯 가지 축으로 구성됐다. 첫째, 정상 사업장의 추진 속도를 높이기 위해 토지 확보 기준을 완화하고 조합원 결원 시 충원 기준을 합리화한다. 둘째, 조합 운영의 투명성을 높이고 분쟁을 예방하기 위해 업무대행사 등록제를 도입하고 공사비 검증을 의무화한다. 셋째, 조합원 의결권과 권익을 보호하기 위해 온라인 총회를 활성화하고 가입 철회 기간을 늘린다. 넷째, 부실 조합을 적기 해산하고 완료 조합의 신속한 해산을 지원한다. 다섯째, 지자체의 관리·감독 권한을 강화하고 전담 지원 기구를 신설한다.
우선 토지 확보 지원을 통해 정상 사업장을 돕는다. 현재 사업 승인을 받으려면 토지 소유권의 95% 이상을 확보해야 해서 일부 토지주의 반대(알박기)에 취약했다. 앞으로는 이 기준을 80%로 낮춰 일반 주택건설사업과 동등한 수준으로 완화한다. 또 남은 토지(10년 이상 소유)에 대해서는 매도청구권을 부여해 사업 지연을 막는다. 사업 예정지에 직접 살고 있는 토지 소유자는 85㎡ 이하 1주택 요건을 적용하지 않고 조합에 가입할 수 있도록 특례를 마련한다. 업무대행사나 시공사가 토지를 먼저 사들여 고가에 매각하거나 협상을 지연하는 폐해를 막기 위해, 이들 및 특수관계인이 소유한 토지도 매도청구 대상에 포함한다. 조합원이 사망하거나 탈퇴해 결원이 생긴 경우, 조합원 자격 요건 판단 기준일을 ‘조합 가입 신청일’로 완화해 충원을 쉽게 한다.
조합 운영의 투명성과 분쟁 예방 기능도 대폭 강화한다. 가장 큰 변화는 업무대행사 등록제 도입이다. 지금은 업무대행사에 별도 등록 기준이 없어 전문성이 낮은 업체가 난립했지만, 앞으로는 자본금 5억 원(개인 10억 원), 상근 전문인력 5인 이상(건설기술자, 변호사, 회계사 등), 사무실 등 일정 요건을 갖춰야만 등록할 수 있다. 등록되지 않은 업체와 계약하면 모집신고가 거부되거나 수리가 취소되는 패널티가 적용된다. 임직원에게는 연 1회 이상 윤리 및 직무 교육을 의무화하고, 형사처벌 시 공무원 의제로 처벌을 강화한다.
표준업무대행계약서도 법적 근거를 마련해 활용도를 높인다. 계약서 공개 시 표준 계약서 사용 여부를 표기해야 한다. 공사비 분쟁을 막기 위해 공사비 검증제도를 도입한다. 조합원 20% 이상이 요청하거나 최초 공사비 대비 5% 이상 증액 시 전문 기관의 검증을 의무적으로 받아야 한다. 분쟁이 발생하면 지자체가 직접 검증을 요청할 수 있고, 이견이 있을 경우 건설분쟁조정위원회 조정을 신청할 수 있다. 공사 계약 시에는 산출내역서(단가·물량내역서, 설계도면 등)와 공사비 조정 기준을 명확히 제시해야 하며, 증액 요청 시 변동 사유서와 세부 내역서를 의무적으로 제출해야 한다.
조합의 사업 권한도 강화된다. 현재 업무대행사나 시공사 선정의 90% 이상이 수의계약으로 이뤄져 유착과 불공정 계약이 빈발했다. 앞으로는 주요 계약 체결 시 경쟁입찰(입찰공고)을 원칙으로 하고, 유찰 등 불가피한 경우에만 수의계약을 허용한다. 또 주택건설사업자 등록 없이도 조합이 단독으로 사업을 시행할 수 있도록 허용하고, 단독·공동 시행 여부는 조합 설립 인가 이후 총회 의결로 결정한다.
자금 관리 투명성도 높인다. 현재 신탁 계약으로 자금이 별도 관리되지만 구체적인 사용 내역이 공개되지 않아 자금 누수가 발생했다. 앞으로는 자금 인출 시 사용 목적과 금액을 구체화하고, 인출·사용 내역을 조합원에게 상세히 공개해야 한다. 공개하지 않으면 인출이 제한된다. 회계 감사 횟수도 늘려 사업 단계별 3회 외에 조합원 20% 이상 요구 시 추가 감사를 받도록 한다.
조합원의 정보 접근권도 강화한다. 정보공개 청구 시 조합원 명부(주민번호·주소 제외), 월별 자금 입출금 세부 내역, 용역업체 선정 계약서 등이 구체적으로 공개된다. 또 시·도별 정보 시스템을 활용해 사업 진행 과정을 상시 확인할 수 있고, 홈페이지 등 자료 공개 시 공개 목록과 열람 방법을 사전에 서면으로 통지해야 한다.
조합 임원 자격 기준도 강화한다. 주택법을 위반해 벌금 100만 원 이상을 선고받고 10년이 지나지 않은 사람, 업무대행사나 시공자 임직원의 배우자 및 직계 존·비속, 형제자매 등은 임원이 될 수 없다.
조합원의 의결권과 권익 보호도 개선된다. 온라인 총회와 전자 의결을 도입해 거주지가 분산된 조합원도 쉽게 의사 결정에 참여할 수 있게 된다. 현장 총회와 온라인 총회를 병행하고, 감염병 발생 시 100% 온라인 총회도 허용한다. 전자 투표와 서면 결의를 병행하며, 대리인 인정 범위를 성년자(배우자, 직계 존·비속, 형제자매)로 제한해 의결의 투명성을 높인다. 부정행위에 대한 처벌 규정도 마련한다.
총회 의결 기준도 강화된다. 자금 차입, 조합원별 분담 명세, 사업 시행계획 결정·변경 등 조합원 재산권에 중대한 영향을 미치는 사항은 출석 조합원 2/3 이상, 출석 조합원 2/3 이상 찬성을 받아야 한다. 총회 의결 사항을 법률로 상향하고, 위반 시 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금을 신설한다.
조합 가입 철회 기간도 30일에서 60일로 확대해 조합원이 충분히 검토한 후 가입할 수 있도록 한다.
부실 조합의 적기 해산도 지원한다. 사업이 장기간 지연될 경우 총회 재의결 절차를 명확히 해 표류를 막는다. 총회 부결 후 1년 이상 조합 설립이나 사업 계획이 승인되지 않으면 조합원 1/3 이상 요구로 재의결을 할 수 있다. 6개월 이상 임원 연락 두절, 사무실 폐쇄, 2회 이상 보고 의무 위반 등 장기 미운영 조합은 지자체가 직권으로 인가를 취소할 수 있다.
사업 추진 상태를 주기적으로(반기별) 조합원에게 제공하는 것도 의무화한다. 조합 인허가 현황, 토지 확보율, 총사업비 대비 납입액, 예상 추가분담금, 소송 내역 등을 온라인이나 서면으로 통지한다. 지자체는 매년 전수 실태조사를 통해 지연 기간, 토지 확보율, 재무 건전성을 평가하고 결과를 조합원에게 통지한다. 해산 총회 법률 자문과 출구 전략 컨설팅도 지원한다.
사업 단계별 확보한 토지 권원을 임의로 변경할 수 없게 하고, 위반 시 인·허가를 취소한다. 사업 종결 총회의 의결 요건도 전체 가입신청자 2/3 찬성에서 과반수 찬성으로 완화해 조합원 다수의 선택권을 보장한다.
사용 검사가 완료된 조합은 1년 이내에 해산 총회를 열도록 의무화하고, 미해산 시 조합 인가를 취소한다. 조합원 20% 이상이 요구하면 법원 허가 없이도 총회를 소집할 수 있고, 요구자 대표가 조합장 권한을 대행할 수 있게 된다.
지자체 관리·감독도 강화된다. 지자체가 주택조합에 대한 현장 조사와 자료 제출을 요구할 수 있는 법적 근거가 마련되고, 관리·감독 대상에 사업 계획 승인 전의 조합(모집 주체 포함)까지 확대된다.
국토부는 주택조합 전담 지원 기구를 신설해 사업성 분석, 회계·법률 컨설팅을 제공한다. 또 조합 임원의 장기 공백이나 조합원 요청 시 지자체가 직접 전문 조합 관리인(변호사, 회계사, 건축사 등)을 선정해 조합 운영을 정상화하는 제도도 도입한다.
이번 방안은 오는 5월 주택법 개정안 발의를 시작으로 연내 시행령 개정 등 속도감 있게 추진된다. 국토부 관계자는 “이번 대책을 통해 지역주택조합의 구조적 문제를 해결하고 조합원 피해를 획기적으로 줄이겠다”고 밝혔다.
