정부가 공공자금을 마중물로 삼아 민간 투자를 끌어내는 'PF 개발앵커리츠'를 본격 가동한다. 이 사업은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 위축으로 초기 자금 조달에 어려움을 겪는 우수 개발 사업장에 공공이 먼저 투자해 민간 자금 유입을 유도하는 방식이다. 국토교통부는 6월 18일부터 총 1조원 규모의 PF 마중물 개발앵커리츠 조성을 완료하고 투자 사업 공모에 착수한다고 밝혔다.
이번 개발앵커리츠는 공공 2000억원과 민간 투자 약 3200억원을 유치하고, 주택도시보증공사(HUG)의 보증부 회사채 차입을 통해 1조원 규모의 마중물 자금을 마련했다. 앞서 지난해 11월 자산관리회사(AMC)로 한국토지신탁과 코람코자산신탁을 선정했고, 같은 해 12월 리츠 발기설립, 올해 5월 HUG 회사채 보증상품 신설 등을 거쳐 이날 개발앵커리츠 설립 신고가 수리됐다. 이에 따라 코람코개발앵커리츠와 케이원개발앵커리츠 두 개 리츠가 투자 대상 사업장 선정을 앞두고 있다.
개발앵커리츠는 총 5년간 운영되며, 토지 매입 단계의 브릿지론 사업에 1년 6개월간 투자한 후 회수된 자금으로 재투자하는 방식으로 추진된다. 브릿지론은 본격적인 개발 공사에 앞서 토지를 확보하기 위해 필요한 단기 자금 대출을 말한다. 사업장별 투자 규모는 토지 매입비의 50% 이내, 최대 1000억원으로 제한된다.
투자 금리는 개별 사업의 위험도와 시장 여건 등을 고려해 사업자와 AMC 간 협약에 따라 설정된다. 다만 선순위 투자 기준으로 공사채(등급 AAA) 3년물 금리에 250~300bp(베이시스포인트, 1bp=0.01%포인트)를 더한 수준으로, 시중보다 낮은 금리로 공급할 계획이다. 이는 자금 조달 비용을 낮춰 사업성을 높이기 위한 조치다.
투자 유치를 희망하는 사업자는 6월 18일부터 리츠를 운영하는 AMC 누리집을 통해 상시 공모 신청할 수 있다. 코람코자산신탁 누리집(www.koramco.com)의 'CONTACT US' 메뉴에서 'PF 마중물 리츠' 항목을 선택하거나, 한국토지신탁 누리집(www.koreit.co.kr)의 '리츠·투자사업' 메뉴에서 '앵커리츠' 항목을 통해 접수하면 된다.
공모 접수된 사업장은 사업의 안정성과 공공성을 종합적으로 고려한 투자 가이드라인을 바탕으로 선정된다. 선정 절차는 가이드라인 검토, 투자자문위원회, 투자심의위원회, 리츠 주주총회 및 이사회 의결 순으로 진행되며, 한국토지주택공사(LH)가 참여하는 투자심의위원회가 최종 결정한다.
투자 대상 사업장 선정 가이드라인은 크게 네 가지 분야로 나뉜다. 첫째, 사업성 평가에서는 토지 원가와 개발 계획의 적정성, 입지 여건을 검증한다. 둘째, 토지 확보는 토지 계약 및 확보율이 100%여야 하며, 인허가 가능성도 확인한다. 셋째, 필수 안정성 항목으로 토지비 대비 자기자본 비율이 20% 이상이어야 한다. 넷째, 우대사항으로 정부나 지자체가 주도하는 공모 사업, AI 데이터센터 등 산업 파급력이 큰 사업, 주거 안정에 기여하는 사업, 자기자본 비율이 높거나 개발 후 직접 운영하는 사업 등이 가점을 받는다.
국토교통부 김영국 주택토지실장은 "이번 개발앵커리츠 출시는 자금 조달에 어려움을 겪고 있는 우수 개발사업, 특히 수도권 주택 공급사업 및 지역 역점사업에 새로운 활력을 불어넣는 계기가 될 것"이라고 밝혔다. 정부는 이번 사업을 통해 멈췄던 개발사업이 다시 움직여 수도권 주택 공급을 촉진하고 지역 경제 활성화를 지원할 것으로 기대하고 있다.
