고령층의 노후소득 보장 강화를 위해 보험사의 주택연금 시장 참여를 확대해야 한다는 제언이 나왔다. 고령자 가구의 주택연금 가입률은 2.5%에 그쳐 실질적인 노후소득 보장 역할에 한계가 있다는 분석에서다.
보험연구원이 26일 발표한 보고서에 따르면 주택연금은 가입자가 사망 후 주택을 처분할 때 연금 수령액이 집값을 초과하더라도 상속인에게 청구하지 않는 불소구 원칙이 적용돼 가입자에게 상대적으로 유리한 제도로 꼽힌다. 누적 가입자 수는 2007년 515명에서 2024년 13만6146명(신규 가입 1만4670건)으로 지속 상승했으며, 공적제도로 시작된 2007년 이후 연평균 증가율(CAGR)은 38.8%를 기록했다.
그러나 주택금융공사가 관리하는 고령자 가구의 주택연금 가입률은 2.5%에 불과했다. 2023년 기준 통계청 가구 추계에 따르면 65세 이상 고령자 가구는 400만 가구로, 이 중 10만1000 가구가 주택연금에 가입하고 있는 것으로 집계됐다. 고령자 가구의 자가점유율(75.7%)을 반영한 실질 가입률은 3.3%로 추정된다.
보고서는 주택연금 시장 비활성화 요인으로 가입자(소비자) 관점에서 ▲연금에 대한 오해와 불신 ▲상속 의지 ▲자산가치 변화 ▲총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등을 꼽았다.
일부 고령층은 주택연금 급여가 건강보험료 상승이나 기초연금·기초생활보장 수급 자격에 불리하게 작용할 수 있다는 오해로 가입을 기피하는 경향이 있고, 자녀에게 주택을 상속하려는 인식이 강해 주택연금 활용에 대해 심리적 거부감이 있다는 것이다. 다만 보고서는 “주택연금은 부동산의 유동화(대출)를 의미하므로, 부동산 자산 규모에 따른 수급자격 변화는 발생할 수 있지만 주택연금 수령에 따른 수급자격 변화는 없다”고 설명했다.
주택가격이 상승하더라도 연금액은 연동되지 않는 구조이므로 ‘집값이 오르면 불리하다’는 인식도 상당하다. 또한 공적 주택연금은 DSR 규제 예외 대상이지만 금융기관에서 제공하는 주택연금은 규제 적용 대상이어서 민간 주택연금 활성화에 제약이 따른다.
공급자(금융기관) 관점에서는 ▲주택가격 변동 미반영에 따른 담보가치 훼손 우려 ▲장기 지급에 필요한 유동성 확보 어려움 ▲관련 데이터 부족 등 구조적 제약이 있다고 분석했다.
주택연금은 집값 변동과 무관하게 고정 연금을 지급하므로 주택 가격 하락 시 담보가치 훼손 위험이 크고, 장기간 지급을 위한 유동성 확보가 필수적이다. 그러나 민간 주택연금을 운영하는 시중은행 3사(신한·국민·하나은행)의 최근 3년간 취급 건수가 12건에 불과하며, 지난 5월 대출잔액도 144억원으로 사실상 시장이 형성되지 못한 상태다. 또한 현행 민간 상품은 종신형이 아닌 최대 30년 만기 대출형이어서 주거 안정성 측면에서도 공적 연금보다 열위에 있다.
보고서는 해외 주택연금 사례를 참고해 국내 보험사의 시장 참여 확대 필요성을 제시했다. 영국은 민간 역모기지 ‘Equity Release(ER)’가 시장을 주도하고 있으며, 소유권을 유지하는 ‘Lifetime Mortage(Equity Release Mortgage, ERM)’의 경우 대출금이 주택가격을 초과하지 못하게 하는 ‘NNEG(No Negative Equity Guarantee)’를 의무적으로 규정하고 있다.
특히 ERM은 생명보험사가 주도적으로 공급하고 있다. ER을 자산으로 활용할 수 있으며 장기부채와 매칭시켜 자본 효율성을 높일 수 있어서다. 영국은 ERM을 감독 회계 기준 ‘Solvency Ⅱ’의 매칭조정(Matching Adjustment) 자산으로 인정함으로써 할인율 조정을 통해 보험사가 기술적 준비금(타 보험사로 계약 이전 시 필요한 금액)과 자본 요건을 완화할 수 있는 근거를 마련했다.
보고서는 이를 참고해 국내 주택연금 시장에 ▲DSR 규제 개편 ▲세제지원 강화 ▲주택가격 변동 반영 상품 출시 허용 등을 제언했다. 특히 현행 주택금융공사의 독점적 보증 규정을 개선하고 보험사의 주택연금 보증사업 참여를 추진하는 한편, 신탁 방식 외에도 저당권 방식으로 참여할 수 있도록 제도 개선이 필요하다고 평가했다.
보고서를 작성한 강성호 보험연구원 선임연구위원은 “보험사가 민간 주택연금을 운영할 경우 주택금융공사의 공적 주택연금에 비해 보증성 계약 부담이 클 수 있으므로, 이를 완화하기 위해 위험계수 조정을 포함한 자본규제 완화가 필요하다”고 설명했다. 아울러 영국 사례를 참조해 할인율 조정을 통해 보험사가 기술적 준비금과 자본요건을 완화할 수 있도록 정책 개선을 검토하고, 보험사의 기존 연금상품을 주택 자산으로도 구매할 수 있도록 사적연금과 연계된 상품을 제공하는 방안을 적극 검토할 필요가 있다고 덧붙였다.
