서울시가 진행하고 SH가 참여하는 "모아타운 공공관리사업 대상장 공모"

1. 핵심 내용

서울시는 소규모 주택 재개발 사업인 '모아타운'의 활성화를 돕기 위해 SH(서울주택도시공사)가 참여하는 공공관리사업 대상지를 공모한다. 이 사업은 사업 여건이 불리하거나 주민 주도로 추진이 어려운 모아타운 지역에 공공기관의 직접적인 지원을 제공하여 개발을 촉진하는 것을 목적으로 한다. 공모 대상은 서울 내 15곳 내외의 지역으로, 주민 동의율이 일정 수준 이상인 곳을 우선 선정한다. 이 공모를 통해 서울시는 노후 주택 밀집 지역의 재생을 가속화하고, 주민들의 주거 환경 개선을 도모할 계획이다. 대상 지역의 주민과 토지 소유자에게는 사업 추진의 기회가 확대되며, 공공의 안정적인 지원으로 사업 리스크가 줄어들 전망이다.

2. 배경 및 현황

모아타운은 서울시가 추진하는 소규모 정비 사업으로, 대규모 재개발이 어려운 노후 주택 밀집 지역(예: 3만㎡ 이상 10만㎡ 미만 규모)을 대상으로 한다. 기존 주택을 철거하고 아파트나 공동주택으로 재건축하는 방식으로, 주민 주도의 사업이 많지만 동의율 확보와 사업성 분석 등의 어려움으로 인해 지연되는 경우가 빈번하다. 서울시 자료에 따르면, 모아타운 사업은 2020년대 들어 점차 확대되었으나, 일부 지역에서 주민 갈등이나 재정 부담으로 중단되는 사례가 발생하고 있다. 이러한 배경에서 서울시는 공공기관의 참여를 통해 사업의 안정성을 높이고자 이번 공모를 실시한다. 현재 서울 내 모아타운 추진 지역은 수백 곳에 달하지만, 실제 완료된 사업은 제한적이며, 공공 지원이 필요한 지역이 많아 공모의 필요성이 대두되고 있다.

3. 상세 내용

공모 대상은 크게 세 가지로 나뉜다. 첫째, 관리계획 수립 중이거나 완료된 모아타운 지역으로, 전체 면적이 3만㎡ 이상 10만㎡ 미만인 곳이다. 둘째, 공공제안형 모아타운 희망지로, 해당 지역이 주민 제안형 사업 중이면서 자치구 사전 자문 전에 신청된 사업지여야 한다. 셋째, 토지 등 소유자 동의율이 10% 이상인 지역으로, 공모 신청 시 이 요건을 충족해야 하며, 최종 선정 전(2026년 1월 27일까지) 동의율 30%(관리계획 고시 지역은 50%)를 달성해야 한다. 공공제안형 희망지의 경우, 신청 전에 SH와 사전 협의(컨설팅)가 필수다.

신청 방법은 간편하다. 2025년 12월 8일부터 12월 19일 17시까지 전자우편(nick33@seoul.go.kr)으로 공모신청서, 사업계획서(사업 개요, 사업성 분석 자료 포함), 주민 동의서, 개인정보 이용·수집 동의서를 제출하면 된다. 이후 원본 서류는 12월 26일까지 우편으로 서울시 중구 서소문로 124 시티스퀘어 13층 전략주택공급과로 보낸다. 공모 절차는 공고 후 접수, 자료 검토, 사업성 분석, 선정위원회 개최 순으로 진행되며, SH 참여 모아타운 대상지는 2026년 2월 확정될 예정이다.

선정 시 지원 내용은 포괄적이다. 관리계획 수립 전 구역에는 공공이 디자인 강화와 사업성 분석을 지원하며, 조합 설립과 공동 사업 시행을 돕는다. 관리계획 완료 구역에는 구역 통합·면적 확대와 계획 변경을 공공이 직접 관리한다. 공공제안형 희망지에는 SH가 관리계획 수립을 제안한다. 공통 지원으로는 인센티브 부여가 핵심으로, 모아타운 내 공공기관 참여 시 사업 시행 구역을 4만㎡ 미만까지 확대할 수 있고, 용도지역 상향으로 용적률이 증가할 경우 임대주택 확보 비율이 50%에서 30%로 완화된다. 또한 전체 세대수의 10% 이상 임대주택 공급 시 분양가 상한제 적용이 제외되어 사업성이 높아진다.

재원 조달 측면에서는 HUG(주택도시보증공사)를 통해 총 사업비의 50%까지 안정적인 자금 지원이 가능하며, 공공임대 20% 공급이나 정비 기반시설·공동이용시설 5% 이상 제공 시 최대 70%까지 확대된다. 금리도 민간 사업( CD+2.1%) 대비 0.3%포인트 낮아지며, SH 공동 시행 시 추가 0.6% 절감 효과가 예상되는 금융 상품이 2026년 출시될 예정이다. 사업 관리에서는 행정·기술 지원과 자금 공동 관리를, 이주 대책으로는 종전 자산의 50% 이내(조건 충족 시 70% 이내) 이주비 지원과 금리 인하(민간 2.2% → 1.9%), 보증료 면제가 제공된다. 다만, HUG 지원은 심사 결과에 따라 변동될 수 있다.

선정 기준은 사업성 확보 가능성, 공공 인센티브 적용 용이성, 주민 주도 어려움, 기반시설 확충 필요성, 주민 동의율, 갈등 여부 등을 고려한다. 예를 들어, 제1종 일반주거지역이나 자연경관지구 등 규제 완화가 가능한 구역이 우선이며, 소송 진행 중인 갈등 지역은 제외된다. 선정위원회는 서울시 주관으로 사업계획서, 동의율, 여건 등을 종합 평가하며, 최종 선정 후에도 주민 반대나 지연 시 대상에서 해제될 수 있다. 타 공공기관 공모 중복 시 탈락 가능성도 있다.

4. 영향 및 전망

이 공모는 서울의 노후 주택 지역 재생에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 주민 주도의 사업이 어려운 소규모 지역에서 공공 지원으로 개발이 속도지면, 주거 환경 개선과 주택 공급 확대가 기대된다. 특히, 인센티브와 재원 지원으로 사업 비용 부담이 줄어들어 주민 참여가 활성화될 전망이다. 그러나 동의율 달성 실패나 갈등 심화 시 사업 지연 가능성도 있어, 주민 설명회 강화가 필요하다. 향후 서울시는 이 사업을 통해 모아타운의 성공 사례를 확대하고, 장기적으로 도시 재생 정책의 모델로 삼을 계획이다. 2026년부터 본격 추진될 지원 사항이 실제 사업에 어떻게 적용될지 주목된다.

5. 참고 정보

모아타운 사업은 주민 동의 기반의 소규모 재개발로, 대규모 정비구역과 달리 유연한 규제가 장점이다. 관련 규정으로는 용적률 상향 시 임대주택 비율 완화, 분양가 상한제 제외 등이 있으며, HUG 기금은 공공임대 공급과 연계되어 운영된다. 추가 자료는 서울시 홈페이지(분야별 정보 → 주택 → 주택건축 → 주택 공급 → 모아주택·모아타운)에서 확인할 수 있다. 문의처는 서울시 주택실 전략주택공급과(02-2133-6293)와 SH 모아주택계획부(02-3410-7327, 7353, 7329, 7351)다. 공모 참여를 고려 중인 주민들은 사전 컨설팅을 통해 사업 가능성을 검토하는 것이 좋다.